こんにちは。横浜市金沢区の司法書士・行政書士の伊丹真也です。
相続財産の中で大きな割合を占める不動産ですが、遺産分割をする際にその不動産の価値をいくらと考えるのかというご質問が多くあります。
そこで今回は、遺産分割をする際にどのように不動産の価値を決めるのか解説します。
不動産には色々な価格が存在する
不動産には、「固定資産税評価額」や「路線価格」、「実勢価格」など色々な価格の設定方法が存在します。
不動産の名義変更には固定資産税評価額を使用し、相続税の計算には路線価を使用するルールがありますが、遺産分割をするときには特にルールが定められていません。
ですので、遺産分割をするときに相続人間で意見が食い違うことが多くあります。
遺産分割協議における不動産の価格
先ほど書いたとおり、遺産分割協議にはどの不動産の価格を使用するかルールが決められていません。路線価格でも実勢価格でも、相続人間で合意ができればその価格を使います。
ただ、不動産を取得する人にとっては不動産の価格が低いほど有利になるため「路線価格」を使用したいと主張し、逆に相続しない人にとっては「実勢価格」を使用したほうが有利になるため意見の食い違いが発生してしまいます。
具体例
相続財産が、不動産（路線価格で2000万円、実勢価格だと2500万円）と預貯金2000万円で、相続人が子どもＡさんとＢさん二人、不動産をＡさんが相続し、預金をＢさんが相続する場合
- 路線価格を使用した場合、そのままで平等に相続することができます。
- 実勢価格を使用した場合、Ａさんが500万円分多く相続することになるため、500万円分をＢさんに渡す必要があります。
このようにどちらの価格を使用するかによって、差がでてしまうため意見が食い違ってしまうのです。
不動産の価格の調べ方
先ほど出てきた3つの不動産の価格の設定方法の調べ方や算出方法を解説します。
1.固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市役所や区役所等で、固定資産税評価証明書という書類を取れば記載されています。または、毎年役所から届く固定資産税の納税通知書にも記載されています。
書類を確認すればわかるため、一番わかりやすい価格です。
2.路線価格
路線価格は、相続税・贈与税の計算に使用する価格です。路線価は、国税庁のホームページで確認ができます。
路線価図から、相続した土地の接している道路の路線価を確認して、路線価と土地の面積を掛ければ算出できます。
ただし、２面以上道路と接していてそれぞれの道路の路線価が異なる場合や、形がいびつな土地の場合など、単純に計算をできない場合もあります。こういったケースだと一般の方が正確な路線価を算出することが難しいでしょう。
3.実勢価格
実勢価格とは、土地の不動産売買の時に実際に取引される価格のことです。遺産分割協議をするときは、この実勢価格をもとに協議をする必要があります。
実勢価格を調べるには、不動産会社に査定してもらえばいいのですが、売るつもりもないのに査定してもらうのは迷惑になってしまいます。
そこで、参考までに実勢価格の目安になる価格の算定方法をお伝えします。
- 実勢価格の算定方法 実勢価格＝固定資産税評価額÷0.8
以上で簡単に出すことができますが、あくまでも概算なので、この金額が正しいとは限りません。きちんとした価格を出すのには色々な事情を調べる必要があります。
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